الريــم
12-27-2023, 12:46 PM
El a?o 2023 ha sido un ejercicio de 'impasse' en el mercado de la vivienda. En 2021 y 2022, especialmente durante la primera mitad de este ?ltimo, se vivi? un auténtico 'boom', en el mercado residencial, con cifras récord de compraventas y una escalada de precios, solamente equiparable con los ?ltimos coletazos de la burbuja. Sin embargo, durante 2023, y las previsiones apuntan a que también en 2024, el mercado ha entrado en una fase de desaceleraci?n (https://www.epe.es/es/activos/20231227/precio-vivienda-2024-96255041), tanto en nivel de transacciones, como de subida de precios.
En 2022, se cerraron 649.494 compraventas, un 15% m?s que en 2021 y una cifra récord no vista desde antes de la crisis financiera. A falta de los datos definitivos de 2023, que el Instituto Nacional de Estad?stica publica con un decalaje de dos meses, el a?o culminar? con ca?das. "El n?mero de transacciones seguir? descendiendo en los pr?ximos meses para cerrar el a?o en torno a las 550.000 compraventas", se?ala Judit Montoriol, economista jefa de CaixaBank Research. Germ?n Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, también cree que "el a?o cerrar? levemente por debajo de las 600.000 compraventas". Estas cifras, seg?n Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociaci?n Espa?ola del Valor (AEV), suponen una "vuelta gradual a la media hist?rica de Espa?a, con vol?menes similares a los experimentados en 2018 y 2019".
A pesar de la ca?da en las transacciones y la ralentizaci?n del mercado, la situaci?n macroecn?mica no se ha trasladado a los precios de las casas. 2023, al igual que los anteriores ejercicios, ser? un a?o de subidas. "El precio de la vivienda se ha incrementado en torno a un 5%", explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, que advierte esta cifra "supone una desaceleraci?n con respecto al 7% de subida registrado en 2022". Desde UVE Valoraciones apuntan que, con datos del Colegio de Registradores, la revalorizaci?n oscilar? entre el 0% y el 2% en 2023. Sin embargo, las tres fuentes de datos (Ministerio de Vivienda, Registradores y portales inmobiliarios) se?alan que los incrementos de precios son cada vez menores. Desde Fotocasa, Mar?a Matos, portavoz del portal, a?ade: "Si hacemos la media de todas las variaciones interanuales de 2023, exceptuando diciembre, obtendr?amos una subida del 8,8%. De momento, si adelantamos el dato de noviembre, detectamos un crecimiento interanual del precio de la vivienda de segunda mano de un 6,2%".
?Subir?n los precios de las casas en 2024?
Mar?a Matos hace su pron?stico para el pr?ximo a?o: "Estimamos subidas durante el primer trimestre del a?o y, a partir de ah?, es probable que veamos fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracci?n tur?stica, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023". En la pr?ctica, estas ca?das no ser?n bajadas masivas de precio. "Tras las subidas an?malas -de hasta el 10,8% en junio de 2023-, el precio simplemente estar? retornando al punto de partida", matiza la portavoz de Fotocasa.
En la misma l?nea, desde CaixaBank Research apuntan que poco a poco se est? trasladando el impacto de la subida de los tipos de interés a la econom?a real. "Los tipos se encuentran actualmente en su nivel m?s alto desde hace 15 a?os y su impacto se va transmitiendo con cierto retraso sobre el precio de la vivienda", se?ala Montoriol. La casa de an?lisis econ?mico de la entidad financiera esperan una desaceleraci?n del 1,4% durante 2024, en el valor de tasaci?n de la vivienda libre que monitoriza el Ministerio de Vivienda.
UVE Valoraciones contempla las previsiones m?s negativas, con ca?das de hasta el 3%. "Esperamos bajadas moderadas para el conjunto de Espa?a, pero con una gran diferencia por zonas: en las zonas tur?sticas los precios podr?an caer y la bajada puede ser mayor en las grandes ciudades", se?ala Germ?n Pérez Barrio.
Ning?n experto consultado espera grandes ca?das en los precios, al menos en términos nominales. En términos reales, incluyendo la inflaci?n, hay inc?gnitas. "Depender? de la evoluci?n de la inflaci?n, actualmente sujeta a la incertidumbre por su dependencia de la evoluci?n de los precios de la energ?a en un contexto internacional de guerra en Ucrania y Gaza", explica la directora del servicio de estudios de Tinsa. "El avance en términos nominales que esperamos para 2024 es del 1,4%, una cifra inferior a la inflaci?n, que se situar? por encima del 3%, lo que implica un descenso del precio de la vivienda en términos reales", a?ade Montoriol. Paloma Arnaiz s? cree que la vivienda de obra nueva "podr?a experimentar un peque?o crecimiento en términos reales".
?Se vender?n m?s o menos casas en 2024?
El n?mero de compraventas seguir? a la baja, también en 2024, como consecuencia del enfriamiento de la demanda que causa la subida de tipos. Los mayores costes de financiaci?n limitan de forma abrupta la capacidad de apalancamiento de los hogares. CaixaBank Research se?ala que "se ir? acercando a los registros previos a la pandemia", con alrededor de 510.000 operaciones. Fotocasa reduce esta cifra hasta las 420.000 transacciones, aunque deja la puerta abierta a una hipotética bajada de tipos, que permitir?a cerrar en n?meros superiores; mientras que las estimaciones m?s positivas de UVE Valoraciones para el pr?ximo a?o son de 540.000 compraventas, "n?meros similares a los de 2019".
Tinsa tampoco espera un gran desplome en las operaciones. "Esta evoluci?n se apoya en la resistencia del empleo y en el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares a medida que se modera la inflaci?n en un entorno de tipos altos", justifica Cristina Arias.
Radiograf?a de los expertos
https://www.uc-4u.com/clip/e3854b4b-a82b-4306-bfab-0f70f3b89d29_source-aspect-ratio_default_0.jpg
Mar?a Matos (Fotocasa)
El mercado de la vivienda es un mercado resiliente, tal y como desvel? en la pandemia, y con una gran capacidad de adaptaci?n a la nueva situaci?n macroecon?mica. De momento, el precio muestra una tendencia de templanza tras haber mostrado la variaci?n interanual m?s alta de todos los tiempos y, aunque las comunidades m?s tensionadas siguen con alzas muy significativas, en zonas locales se podr?a comenzar a ver una moderaci?n en la demanda.
https://www.uc-4u.com/clip/dcc5dce5-3144-47c8-9f85-857c59a65c2d_source-aspect-ratio_default_0.jpg
Germ?n Pérez Barrio (UVE Valoraciones)
En términos generales, estamos volviendo a las cifras de transacciones anuales previas a la pandemia, después del proceso de bajada de transacciones por el confinamiento y seguida del proceso de gran incremento registrado, posteriormente, para compensar las no realizadas por la pandemia. Sin embargo, hay diferencias significativas por zonas porque la subida de los tipos de interés tiene m?s efecto en las zonas con mayor proporci?n de compras con financiaci?n.
https://www.uc-4u.com/clip/31b5d8ec-0ac2-45b0-8f3e-3bddaf3dc50d_source-aspect-ratio_default_0.jpg
Judit Montoriol (CaixaBank Research)
El mercado espa?ol se est? desacelerando, pero a un ritmo m?s suave de lo anticipado, si tenemos en cuenta que el ciclo de subida de tipos de interés ha sido muy r?pido y pronunciado. Esto se debe a varios factores, entre los que destaca un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigraci?n significativos, el desajuste entre una oferta escasa de vivienda nueva y una demanda elevada, y una situaci?n financiera de los hogares favorable. El elevado porcentaje de hipotecas a tipo fijo concedidas en los a?os recientes limita el impacto que est? teniendo el alza de tipos.
https://www.uc-4u.com/epi/public/file/2023/1227/06/cristina-arias-tinsa.png
Cristina Arias (Tinsa)
Nos encontramos en un escenario de demanda solvente y principalmente de uso, ratios de endeudamiento equilibrados, riesgo de impago limitado por el tipo fijo de las hipotecas, por el desapalancamiento de los hogares y la ausencia de exuberancia en la construcci?n que pueda impulsar correcciones relevantes en los precios residenciales.
https://www.uc-4u.com/clip/7e89f992-c83c-4399-8c9e-017b50cd7dee_source-aspect-ratio_default_0.jpg
Paloma Arnaiz (AEV)
La vivienda es un mercado a varias velocidades. Por un lado, unos pocos enclaves, donde se acumula la mayor parte de la demanda y la poblaci?n, mantiene din?micas de precios al alza, especialmente en el segmento de la obra nueva y el alquiler. Por otra parte, una gran parte de la extensi?n territorial de Espa?a est? ocupada por poblaciones de escasa din?mica inmobiliaria, en la que los precios permanecen estancados. En conjunto, la media nacional ha crecido de manera relativamente suave, si se compara con la evoluci?n abrupta que han tenido en otros pa?ses.
أكثر... (https://www.sport.es/es/noticias/economia/pasara-precio-vivienda-2024-96283931)
En 2022, se cerraron 649.494 compraventas, un 15% m?s que en 2021 y una cifra récord no vista desde antes de la crisis financiera. A falta de los datos definitivos de 2023, que el Instituto Nacional de Estad?stica publica con un decalaje de dos meses, el a?o culminar? con ca?das. "El n?mero de transacciones seguir? descendiendo en los pr?ximos meses para cerrar el a?o en torno a las 550.000 compraventas", se?ala Judit Montoriol, economista jefa de CaixaBank Research. Germ?n Pérez Barrio, presidente de la tasadora UVE Valoraciones, también cree que "el a?o cerrar? levemente por debajo de las 600.000 compraventas". Estas cifras, seg?n Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociaci?n Espa?ola del Valor (AEV), suponen una "vuelta gradual a la media hist?rica de Espa?a, con vol?menes similares a los experimentados en 2018 y 2019".
A pesar de la ca?da en las transacciones y la ralentizaci?n del mercado, la situaci?n macroecn?mica no se ha trasladado a los precios de las casas. 2023, al igual que los anteriores ejercicios, ser? un a?o de subidas. "El precio de la vivienda se ha incrementado en torno a un 5%", explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, que advierte esta cifra "supone una desaceleraci?n con respecto al 7% de subida registrado en 2022". Desde UVE Valoraciones apuntan que, con datos del Colegio de Registradores, la revalorizaci?n oscilar? entre el 0% y el 2% en 2023. Sin embargo, las tres fuentes de datos (Ministerio de Vivienda, Registradores y portales inmobiliarios) se?alan que los incrementos de precios son cada vez menores. Desde Fotocasa, Mar?a Matos, portavoz del portal, a?ade: "Si hacemos la media de todas las variaciones interanuales de 2023, exceptuando diciembre, obtendr?amos una subida del 8,8%. De momento, si adelantamos el dato de noviembre, detectamos un crecimiento interanual del precio de la vivienda de segunda mano de un 6,2%".
?Subir?n los precios de las casas en 2024?
Mar?a Matos hace su pron?stico para el pr?ximo a?o: "Estimamos subidas durante el primer trimestre del a?o y, a partir de ah?, es probable que veamos fluctuaciones a la baja en algunas comunidades con menor demanda y menos atracci?n tur?stica, debido a la comparativa interanual de altas variaciones presentadas en 2023". En la pr?ctica, estas ca?das no ser?n bajadas masivas de precio. "Tras las subidas an?malas -de hasta el 10,8% en junio de 2023-, el precio simplemente estar? retornando al punto de partida", matiza la portavoz de Fotocasa.
En la misma l?nea, desde CaixaBank Research apuntan que poco a poco se est? trasladando el impacto de la subida de los tipos de interés a la econom?a real. "Los tipos se encuentran actualmente en su nivel m?s alto desde hace 15 a?os y su impacto se va transmitiendo con cierto retraso sobre el precio de la vivienda", se?ala Montoriol. La casa de an?lisis econ?mico de la entidad financiera esperan una desaceleraci?n del 1,4% durante 2024, en el valor de tasaci?n de la vivienda libre que monitoriza el Ministerio de Vivienda.
UVE Valoraciones contempla las previsiones m?s negativas, con ca?das de hasta el 3%. "Esperamos bajadas moderadas para el conjunto de Espa?a, pero con una gran diferencia por zonas: en las zonas tur?sticas los precios podr?an caer y la bajada puede ser mayor en las grandes ciudades", se?ala Germ?n Pérez Barrio.
Ning?n experto consultado espera grandes ca?das en los precios, al menos en términos nominales. En términos reales, incluyendo la inflaci?n, hay inc?gnitas. "Depender? de la evoluci?n de la inflaci?n, actualmente sujeta a la incertidumbre por su dependencia de la evoluci?n de los precios de la energ?a en un contexto internacional de guerra en Ucrania y Gaza", explica la directora del servicio de estudios de Tinsa. "El avance en términos nominales que esperamos para 2024 es del 1,4%, una cifra inferior a la inflaci?n, que se situar? por encima del 3%, lo que implica un descenso del precio de la vivienda en términos reales", a?ade Montoriol. Paloma Arnaiz s? cree que la vivienda de obra nueva "podr?a experimentar un peque?o crecimiento en términos reales".
?Se vender?n m?s o menos casas en 2024?
El n?mero de compraventas seguir? a la baja, también en 2024, como consecuencia del enfriamiento de la demanda que causa la subida de tipos. Los mayores costes de financiaci?n limitan de forma abrupta la capacidad de apalancamiento de los hogares. CaixaBank Research se?ala que "se ir? acercando a los registros previos a la pandemia", con alrededor de 510.000 operaciones. Fotocasa reduce esta cifra hasta las 420.000 transacciones, aunque deja la puerta abierta a una hipotética bajada de tipos, que permitir?a cerrar en n?meros superiores; mientras que las estimaciones m?s positivas de UVE Valoraciones para el pr?ximo a?o son de 540.000 compraventas, "n?meros similares a los de 2019".
Tinsa tampoco espera un gran desplome en las operaciones. "Esta evoluci?n se apoya en la resistencia del empleo y en el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares a medida que se modera la inflaci?n en un entorno de tipos altos", justifica Cristina Arias.
Radiograf?a de los expertos
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Mar?a Matos (Fotocasa)
El mercado de la vivienda es un mercado resiliente, tal y como desvel? en la pandemia, y con una gran capacidad de adaptaci?n a la nueva situaci?n macroecon?mica. De momento, el precio muestra una tendencia de templanza tras haber mostrado la variaci?n interanual m?s alta de todos los tiempos y, aunque las comunidades m?s tensionadas siguen con alzas muy significativas, en zonas locales se podr?a comenzar a ver una moderaci?n en la demanda.
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Germ?n Pérez Barrio (UVE Valoraciones)
En términos generales, estamos volviendo a las cifras de transacciones anuales previas a la pandemia, después del proceso de bajada de transacciones por el confinamiento y seguida del proceso de gran incremento registrado, posteriormente, para compensar las no realizadas por la pandemia. Sin embargo, hay diferencias significativas por zonas porque la subida de los tipos de interés tiene m?s efecto en las zonas con mayor proporci?n de compras con financiaci?n.
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Judit Montoriol (CaixaBank Research)
El mercado espa?ol se est? desacelerando, pero a un ritmo m?s suave de lo anticipado, si tenemos en cuenta que el ciclo de subida de tipos de interés ha sido muy r?pido y pronunciado. Esto se debe a varios factores, entre los que destaca un mercado laboral resiliente, unos flujos de inmigraci?n significativos, el desajuste entre una oferta escasa de vivienda nueva y una demanda elevada, y una situaci?n financiera de los hogares favorable. El elevado porcentaje de hipotecas a tipo fijo concedidas en los a?os recientes limita el impacto que est? teniendo el alza de tipos.
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Cristina Arias (Tinsa)
Nos encontramos en un escenario de demanda solvente y principalmente de uso, ratios de endeudamiento equilibrados, riesgo de impago limitado por el tipo fijo de las hipotecas, por el desapalancamiento de los hogares y la ausencia de exuberancia en la construcci?n que pueda impulsar correcciones relevantes en los precios residenciales.
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Paloma Arnaiz (AEV)
La vivienda es un mercado a varias velocidades. Por un lado, unos pocos enclaves, donde se acumula la mayor parte de la demanda y la poblaci?n, mantiene din?micas de precios al alza, especialmente en el segmento de la obra nueva y el alquiler. Por otra parte, una gran parte de la extensi?n territorial de Espa?a est? ocupada por poblaciones de escasa din?mica inmobiliaria, en la que los precios permanecen estancados. En conjunto, la media nacional ha crecido de manera relativamente suave, si se compara con la evoluci?n abrupta que han tenido en otros pa?ses.
أكثر... (https://www.sport.es/es/noticias/economia/pasara-precio-vivienda-2024-96283931)