الريــم
11-27-2023, 12:50 PM
El reciente nombramiento de Isabel Rodr?guez como Ministra de Vivienda y Agenda Urbana supone un golpe encima de la mesa, al menos aparente, del nuevo Gobierno sobre el calado del problema existente, principalmente en las principales ciudades, en el acceso a la vivienda, en concreto en alquiler. En su presentaci?n p?blica, Rodr?guez tendi? una mano al sector, donde su nombramiento ha sido bien recibido, aunque todav?a se muestra expectante sobre cu?l ser? su papel y qué medidas o reformas quiere acometer.
De forma simult?nea al acto de entrega de las nuevas carteras del Ejecutivo, el Colegio de Economistas de Madrid, en su Foro de Economistas Inmobiliarios, celebr? una jornada de cu?les ser?n los principales retos, tanto para el sector privado, como para el p?blico, para proveer al pa?s de un parque de viviendas p?blicas (https://www.epe.es/es/activos/20231124/retos-vivienda-publica-espana-95029833). En la pasada legislatura, el Gobierno se puso un reto, lograr que el 20% del parque residencial tenga un car?cter p?blico en un plazo de 20 a?os. A priori, se trata de un objetivo ut?pico porque "el parque de pisos sociales deber?a crecer anualmente tanto como el total existente a d?a de hoy", seg?n un informe publicado hace unos meses por la escuela de negocios ESADE.
Equiparar a la vivienda con la sanidad
La primera medida que reclaman los expertos inmobiliarios es dotar a la pol?tica p?blica de de presupuesto. Alejandra Mora, socia de Arenhos Advisors, una firma de asesoramiento a capitales que quieren invertir en residencial en alquiler asequible, compar? la sanidad con la vivienda: "Hay dos derechos en la Constituci?n Espa?ola en el mismo punto: el derecho a la protecci?n de la salud y la vivienda. Est?n en el mismo sitio, pero hoy en d?a se le da dado un trato distinto en materia presupuestaria".
En esta misma l?nea, Manel Rodr?guez, socio y consejero de Grupo Salas y la Fundaci?n Salas, esta ?ltima una entidad sin ?nimo de lucro que est? desarrollando alrededor de 2.000 viviendas a precios asequibles de la mano de diferentes administraciones, a?adi?: "Si queremos un parque de vivienda semip?blica por debajo de mercado, se necesita inversi?n p?blica, como ocurre en la sanidad. Los diferentes gobiernos deben destinar un presupuesto continuado y a largo plazo para hacer m?s vivienda".
Javier Braza, cofundador y consejero delegado de la gestora Lagoon Living, que est?n desarrollando vivienda en colaboraci?n p?blico-privada junto al Ayuntamiento de M?laga y que cuentan con respaldo de capital sueco, reclam? también m?s fondos: "Hist?ricamente, siempre han existido ayudas a la promoci?n de viviendas. Sin embargo, en 2022, el presupuesto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana fue de ?nicamente 905 millones de euros, una cuant?a que no es equiparable a otras carteras. Hay que recuperar las medidas que en el pasado funcionaron".
Financiaci?n a tipos bajos
Uno de los principales escollos para el desarrollo de viviendas, especialmente en régimen asequible, es la financiaci?n. En el entorno actual de tipos de interés, esta tarea se antoja m?s complicada. Este fue uno de los motivos para que la anterior legislatura el Gobierno anunciase la movilizaci?n de 4.000 millones de euros, a través del ICO y con cargo a los fondos europeos, para financiar la promoci?n de nueva oferta residencial con precios de arrendamiento por debajo de mercado.
Seg?n Manel Rodr?guez, los fondos que tramitar? el ICO son "imprescindibles". "No podemos financiar la promoci?n de este tipo de inmuebles con banca tradicional, mientras que la financiaci?n alternativa es inasumible. Necesitamos el capital de los fondos europeos. Estamos viendo agilidad en la tramitaci?n y se estar? cerrando el acuerdo entre el Ministerio y el ICO, aunque atisbamos un potencial colapso. En nuestra opini?n, el ICO no tiene estructura para gestionar 4.000 millones de euros", a?adi?. El directivo de la Fundaci?n Salas reclama que la financiaci?n debe ser, s? o s?, a tipo fijo y por debajo del 4%. "En Catalu?a hemos conseguido financiar promociones entre el 2,7% y el 2,95%, pero se incluye una subvenci?n p?blica para rebajar el tipo", apunt?.
Ram?n Ruiz, socio propietario de Visoren, una gestora de origen catal?n especializada en inmuebles protecci?n oficial en régimen de alquiler, razon? el porqué es necesaria financiaci?n barata para acometer estos proyectos: "Creemos que es posible hacer rentable la inversi?n en vivienda social. Tenemos 1.300 construidas en casi 30 contratos con diferentes administraciones y son negocios a muy largo plazo. Es un modelo de negocio muy estable, pero con una rentabilidad muy baja, que, si est? bien gestionado, es un negocio atractivo para fondos de pensiones y compa??as de seguros. Esto no es un negocio inmobiliario, es financiero y de gesti?n". En esta misma l?nea, Javier Braza coment? que los retornos de este tipo de activos se equiparan con los de un bono de renta fija, ofreciendo una rentabilidad neta entre el 4,3% y 4,5%.
M?s suelo p?blico y garant?as en el cobro de las rentas
La promoci?n de inmuebles que se destinen al arrendamiento a precios por debajo de mercado pasa por que sea la administraci?n p?blica ceda suelos de su propiedad. No se trata de un formato novedoso. En los ?ltimos a?os, s? se han impulsado varios planes de colaboraci?n p?blico-privada, en la que empresas p?blicas asumen la construcci?n de los pisos y la gesti?n de los alquileres durante plazos que van desde los 45 hasta los 80 a?os. La Comunidad de Madrid, la Generalitat Valenciana y los ayuntamientos de Madrid, Barcelona o M?laga tienen ambiciosos planes en marcha. Ram?n Ruiz hizo un alegato: "Ya estamos haciendo vivienda, pero necesitamos m?s suelo porque esto es un servicio p?blico".
La disponibilidad de estos suelos pasa por una redacci?n de los pliegos de condiciones que se adecue a los requerimientos del sector privado, seg?n todos los expertos. "Para nosotros ser due?os de vivienda en alquilar es como tener un activo de infraestructuras, donde no podemos tener un riesgo de explotaci?n", apunt? Ra?l Blasco, consejero delegado de Bialto, la plataforma de gesti?n que opera las viviendas en alquiler de a gestora DWS, que tiene 1.700 pisos del Plan Vive, en la Comunidad de Madrid. "La demanda inexistente de los fondos de infraestructuras nosotros lo vemos cubierto con la demanda existente en Espa?a de producto de alquiler. Por ese motivo, no podemos tener impagos o moras. Debe ser la administraci?n la que asuma el cobro de estas rentas: o la administraci?n asume el cobro de estas rentas, o nos dejan elegir a nosotros a los inquilinos. Por ejemplo, en el Plan Vive hay que aceptar a los candidatos por orden cronol?gico. Si una persona est? en una lista de impagos, tenemos que alquilarle las viviendas", a?adi?.
El directivo propone que dentro de los pliegos se incluya la contrataci?n de un seguro de impago, que sea repercutible, y aprovech? para reprochar que la modificaci?n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se incluye en la Ley de Vivienda dificulta los desahucios. "En la administraci?n hay voluntad de escuchar al sector privado, cada vez nos escuchan m?s", concluy?. El directivo de Lagoon Living coincide con que la administraci?n pode ayuda, a pesar de que "son operaciones atornilladas a nivel de rentabilidad". "Queremos un marco normativo com?n donde poder trabajar y seremos muchos m?s los que acudamos a las licitaciones", sentencia.
أكثر... (https://www.sport.es/es/noticias/economia/retos-vivienda-publica-espana-presupuesto-95106175)
De forma simult?nea al acto de entrega de las nuevas carteras del Ejecutivo, el Colegio de Economistas de Madrid, en su Foro de Economistas Inmobiliarios, celebr? una jornada de cu?les ser?n los principales retos, tanto para el sector privado, como para el p?blico, para proveer al pa?s de un parque de viviendas p?blicas (https://www.epe.es/es/activos/20231124/retos-vivienda-publica-espana-95029833). En la pasada legislatura, el Gobierno se puso un reto, lograr que el 20% del parque residencial tenga un car?cter p?blico en un plazo de 20 a?os. A priori, se trata de un objetivo ut?pico porque "el parque de pisos sociales deber?a crecer anualmente tanto como el total existente a d?a de hoy", seg?n un informe publicado hace unos meses por la escuela de negocios ESADE.
Equiparar a la vivienda con la sanidad
La primera medida que reclaman los expertos inmobiliarios es dotar a la pol?tica p?blica de de presupuesto. Alejandra Mora, socia de Arenhos Advisors, una firma de asesoramiento a capitales que quieren invertir en residencial en alquiler asequible, compar? la sanidad con la vivienda: "Hay dos derechos en la Constituci?n Espa?ola en el mismo punto: el derecho a la protecci?n de la salud y la vivienda. Est?n en el mismo sitio, pero hoy en d?a se le da dado un trato distinto en materia presupuestaria".
En esta misma l?nea, Manel Rodr?guez, socio y consejero de Grupo Salas y la Fundaci?n Salas, esta ?ltima una entidad sin ?nimo de lucro que est? desarrollando alrededor de 2.000 viviendas a precios asequibles de la mano de diferentes administraciones, a?adi?: "Si queremos un parque de vivienda semip?blica por debajo de mercado, se necesita inversi?n p?blica, como ocurre en la sanidad. Los diferentes gobiernos deben destinar un presupuesto continuado y a largo plazo para hacer m?s vivienda".
Javier Braza, cofundador y consejero delegado de la gestora Lagoon Living, que est?n desarrollando vivienda en colaboraci?n p?blico-privada junto al Ayuntamiento de M?laga y que cuentan con respaldo de capital sueco, reclam? también m?s fondos: "Hist?ricamente, siempre han existido ayudas a la promoci?n de viviendas. Sin embargo, en 2022, el presupuesto del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana fue de ?nicamente 905 millones de euros, una cuant?a que no es equiparable a otras carteras. Hay que recuperar las medidas que en el pasado funcionaron".
Financiaci?n a tipos bajos
Uno de los principales escollos para el desarrollo de viviendas, especialmente en régimen asequible, es la financiaci?n. En el entorno actual de tipos de interés, esta tarea se antoja m?s complicada. Este fue uno de los motivos para que la anterior legislatura el Gobierno anunciase la movilizaci?n de 4.000 millones de euros, a través del ICO y con cargo a los fondos europeos, para financiar la promoci?n de nueva oferta residencial con precios de arrendamiento por debajo de mercado.
Seg?n Manel Rodr?guez, los fondos que tramitar? el ICO son "imprescindibles". "No podemos financiar la promoci?n de este tipo de inmuebles con banca tradicional, mientras que la financiaci?n alternativa es inasumible. Necesitamos el capital de los fondos europeos. Estamos viendo agilidad en la tramitaci?n y se estar? cerrando el acuerdo entre el Ministerio y el ICO, aunque atisbamos un potencial colapso. En nuestra opini?n, el ICO no tiene estructura para gestionar 4.000 millones de euros", a?adi?. El directivo de la Fundaci?n Salas reclama que la financiaci?n debe ser, s? o s?, a tipo fijo y por debajo del 4%. "En Catalu?a hemos conseguido financiar promociones entre el 2,7% y el 2,95%, pero se incluye una subvenci?n p?blica para rebajar el tipo", apunt?.
Ram?n Ruiz, socio propietario de Visoren, una gestora de origen catal?n especializada en inmuebles protecci?n oficial en régimen de alquiler, razon? el porqué es necesaria financiaci?n barata para acometer estos proyectos: "Creemos que es posible hacer rentable la inversi?n en vivienda social. Tenemos 1.300 construidas en casi 30 contratos con diferentes administraciones y son negocios a muy largo plazo. Es un modelo de negocio muy estable, pero con una rentabilidad muy baja, que, si est? bien gestionado, es un negocio atractivo para fondos de pensiones y compa??as de seguros. Esto no es un negocio inmobiliario, es financiero y de gesti?n". En esta misma l?nea, Javier Braza coment? que los retornos de este tipo de activos se equiparan con los de un bono de renta fija, ofreciendo una rentabilidad neta entre el 4,3% y 4,5%.
M?s suelo p?blico y garant?as en el cobro de las rentas
La promoci?n de inmuebles que se destinen al arrendamiento a precios por debajo de mercado pasa por que sea la administraci?n p?blica ceda suelos de su propiedad. No se trata de un formato novedoso. En los ?ltimos a?os, s? se han impulsado varios planes de colaboraci?n p?blico-privada, en la que empresas p?blicas asumen la construcci?n de los pisos y la gesti?n de los alquileres durante plazos que van desde los 45 hasta los 80 a?os. La Comunidad de Madrid, la Generalitat Valenciana y los ayuntamientos de Madrid, Barcelona o M?laga tienen ambiciosos planes en marcha. Ram?n Ruiz hizo un alegato: "Ya estamos haciendo vivienda, pero necesitamos m?s suelo porque esto es un servicio p?blico".
La disponibilidad de estos suelos pasa por una redacci?n de los pliegos de condiciones que se adecue a los requerimientos del sector privado, seg?n todos los expertos. "Para nosotros ser due?os de vivienda en alquilar es como tener un activo de infraestructuras, donde no podemos tener un riesgo de explotaci?n", apunt? Ra?l Blasco, consejero delegado de Bialto, la plataforma de gesti?n que opera las viviendas en alquiler de a gestora DWS, que tiene 1.700 pisos del Plan Vive, en la Comunidad de Madrid. "La demanda inexistente de los fondos de infraestructuras nosotros lo vemos cubierto con la demanda existente en Espa?a de producto de alquiler. Por ese motivo, no podemos tener impagos o moras. Debe ser la administraci?n la que asuma el cobro de estas rentas: o la administraci?n asume el cobro de estas rentas, o nos dejan elegir a nosotros a los inquilinos. Por ejemplo, en el Plan Vive hay que aceptar a los candidatos por orden cronol?gico. Si una persona est? en una lista de impagos, tenemos que alquilarle las viviendas", a?adi?.
El directivo propone que dentro de los pliegos se incluya la contrataci?n de un seguro de impago, que sea repercutible, y aprovech? para reprochar que la modificaci?n de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se incluye en la Ley de Vivienda dificulta los desahucios. "En la administraci?n hay voluntad de escuchar al sector privado, cada vez nos escuchan m?s", concluy?. El directivo de Lagoon Living coincide con que la administraci?n pode ayuda, a pesar de que "son operaciones atornilladas a nivel de rentabilidad". "Queremos un marco normativo com?n donde poder trabajar y seremos muchos m?s los que acudamos a las licitaciones", sentencia.
أكثر... (https://www.sport.es/es/noticias/economia/retos-vivienda-publica-espana-presupuesto-95106175)